علي القحطاني من الرياض
اعتبر متخصص في الشؤون العقارية أن قانون الرهن العقاري المُنتَظَر إقراره خلال الفترة المقبلة خطوة ضرورية ومهمة يتطلع إليها كل من ممولي العقار السكني والعملاء في المملكة على حد سواء، لتغطية الطلب المتنامي سنويا والذي يصل إلى 200 ألف وحدة سكنية.
وقال فهد القاسم الرئيس التنفيذي لشركة أموال خلال محاضرة ألقاها في ''أحدية محمد البابطين''، إن إيجابيات نظام الرهن العقاري عديدة إلا أنها تظل رهينة بآليات التطبيق المتوقعة له وتفاعل الجهات ذات العلاقة.
أما فيما يخص سلبيات النظام المتوقعة فقد قال القاسم: لا يمكن الجزم بوجود أي سلبيات قبل التطبيق، والذي أراه أن هناك توقعات سلبية لتطبيق أنظمة الرهن العقاري مستقبلا, ويمكن أن تتمحور السلبيات المتوقعة في ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة زيادة الطلب على العقارات السكنية، حيث يتوقع أن يحفز صدور الأنظمة الطلب على العقارات السكنية مما قد يتسبب في ارتفاع الأسعار، خاصة إذا كان الطلب تدافعياً وخاضعاً لمضاربات المضاربين العشوائية التي تعودنا عليها في العديد من المناسبات والمشاريع, ويمكن أن نتوقع أيضا أن ترتفع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية، وزيادة الأسعار هنا يتوقع أن تحدث إذا بدأت مشاريع الإسكان في التنفيذ مما سيؤثر في المعروض من مواد البناء، مثلما حصل في مناسبات سابقة وتسبب في ارتفاعات غير مسبوقة تبينت جليا في أسعار الأسمنت والحديد والكثير من مواد البناء.
وبين القاسم خلال المحاضرة التي ألقاها بحضور محمد البابطين والدكتور فيصل البشر وكيل وزارة التخطيط سابقا، وإبراهيم اليحيا وكيل مساعد في وزارة العدل للتسجيل العقاري, والباحث التاريخي عبد الله الشايع, والدكتور خالد القاسم من كرسي الأمير نايف في جامعة الملك سعود وعدد من رجال العقار، وأدارها أحمد البابطين الرئيس التنفيذي لشركة دعم للاستثمار العقاري أنه من المتوقع أيضا ارتفاع تكلفة البناء (المقاولين) نتيجة زيادة الطلب وثبات العرض، وهذا حاصل حاليا حيث إن حجم المشاريع الحكومية يفوق قدرات وإمكانيات القطاع الخاص، وهذا قد يكون فرصة زاهرة للمستثمرين الراغبين في دخول نشاط المقاولات.
كما أن إحدى السلبيات المهمة تحيز النظام للفئة الأكثر دخلاً من المواطنين، وهذا التوقع يعني أن النظام لن يحل مشكلة المواطنين الأقل دخلاً، ويتضح ذلك عند تصور آلية التمويل العقاري الذي يمول المقترضين على أساسه، فعلى سبيل المثال لن يستطيع شراء المنزل الذي يبلغ سعره قيمة مالية مرتفعة إلا المواطنون الذين يزيد دخلهم على 15 ألف ريال، أما المواطنون من ذوي الدخل سبعة آلاف فلا مكان لهم فيه.
وأشار الرئيس التنفيذي لشركة أموال أن نظام الرهن العقاري لن ينجح في حل المشكلة الإسكانية إلا بتفعيل الآليات وتزامنه مع حزمة من الحلول, لعل أبرزها إنشاء مجمعات سكنية خارج المدن على أراض رخيصة القيمة، وتحفيز البناء الجماعي الأقل تكلفة والأعلى جودة والأقل خطأ، تغيير ثقافة تصميم المسكن للمواطنين (المساحة – الحجم – نوعية البناء)، وتحفيز المواطنين على التوفير لمصلحة بناء المسكن، وفرض رسوم على الأراضي البيضاء لمصلحة صندوق التنمية العقاري، وتغيير سياسة صندوق التنمية العقاري والتحول إلى منح المساكن (أرض ومبنى) بدلا من تمويل البناء مع زيادة رأسماله، وتحفيز قيام شركات التمويل العقاري، وحل مشكلات إخراج المستأجرين المتخلفين عن السداد لتشجيع المطورين على بناء المساكن للتأجير.
وأوضح القاسم أن هناك مزايا للنظام من أبرزها دفع الشركات إلى الاستثمار في المساكن التي تتناسب مع دخل الناس مباشرة، خصوصاً متوسطي الدخل، كما أنه سيوفر ضمانات عالية وغير مسبوقة من الناحية القضائية تقلل من المخاطر في المدد والتوثيق والإجراءات، إضافة إلى أنه سيخلق قناة عملاقة لتدفق الأموال طويلة الأجل لهذا القطاع، في المقابل هو خط الدفاع الأول للمقرضين, حيث يبقى المسكن مرهوناً لمصلحة الممول حتى يتم الوفاء بقيمته. لكن الأهم من ذلك أن الرهن العقاري يساعد على إمكانية تداول هذه الرهونات كصكوك في السوق, وبالتالي تسييلها بأكثر من وسيلة, كما أنه يسهم في وجود سوق إضافية لأسواق المال وهي ''سوق الصكوك'' كأداة من أدوات السوق المالية.
وأشار القاسم إلى أن الرهن العقاري وسيلة ضمان وتداول وتسييل ستؤدي إلى تيسير تملك المسكن, فإنه بالتالي يتوقع أن تساعد هذه الوسيلة على رواج بناء المساكن وبيعها, وكذلك تطوير العقارات والبناء عليها, ومن ثم زيادة المعروض استعداداً للطلب المتوقع، موضحا أن زيادة الطلب على المساكن قبل توافرها أو حتى لو زاد الطلب استجابة للمعروض منها فهذا ما أسميه ''نجاح الرهن العقاري في تحقيق أهدافه'', وهو توفير المسكن, ويبقى هذا النجاح جزئياً, إذ إن المطلوب توفير المسكن بأسعار معقولة, وهذا هو الرقم الأصعب. لكن ماذا لو لم تستجب السوق, وهذا ما أتوقعه؟! ستكون خيبة أمل على جميع الأصعدة، ماذا سيحدث؟ من المتوقع أن ينتج عن الحالة الأولى (استجابة الأسواق العقارية لزيادة الطلب) ارتفاع في الأسعار خاصة إذا سبق الطلب العرض, أما الحالة الثانية (عدم استجابة الأسواق العقارية) فسينتج عنها انهيار في الأسعار, خاصة إذا زاد المعروض من دون استجابة من السوق لطلبات الشراء وسينطبق ذلك على الأراضي والمساكن على حد سواء.
وأضاف ''الملاحظ هنا أن المشكلة ليست في النظام أو السوق, المشكلة في فهم الطلب, والتفريق بين الطلب والحاجة. الجميع .. الحكومة والدراسات والمطورون والناس يتحدثون عن الطلب على العقار وأن هناك طلبا منتظرا بحجم 600 ألف وحدة سكنية تقريباً قد تقل أو تزيد على ذلك! وهذا غير صحيح, لأن هناك حاجة إلى هذا العدد لكنه ليس طلباً بكل تأكيد, حيث إن الطلب الحقيقي هو الحاجة الفعلية (وهذا متوافر) بشرط أن تتزامن وترتبط مع القدرة على الشراء (وهذا غير متاح), والطلب الحقيقي بهذا التعريف لا يتوافر في حالتنا السعودية.
ولشرح ''الطلب والحاجة'', سنفترض أن طلبات المقترضين للمسكن لا تتوافر إلا بتكلفة تصل إلى مليون ريال (مثلاً) بينما لا يتوافر هذا المبلغ نقداً إلا لدى 1 في المائة من طالبي السكن, إذن الحل في اللجوء إلى التمويل العقاري سواء بنظامه الحالي أو ما قد يتم عن طريق الرهن العقاري مستقبلاً, وللتمويل بمبلغ مليون ريال يجب أن يكون الراتب الشهري لطالب التمويل يزيد على 15 ألف ريال, وهو ما يتوافر في 10 في المائة فقط من الراغبين في التمويل (مثلاً), وعلى ذلك فإن الـ 90 في المائة الباقية لديهم حلان الأول شراء مسكن أقل تكلفة, وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا بتطبيق الباقة أدناه من المقترحات, الحل الآخر البقاء في مسكن مستأجر إلى إشعار آخر, وبحسب هذا المثال فإن الحاجة إذا بلغت 600 ألف وحدة سكنية فإن الطلب الحقيقي لن يتجاوز 60 ألف وحدة سكنية فقط.
واختتم القاسم محاضرته بأن صدور نظام الرهن العقاري ما هو إلا بداية, ولن يحالفه النجاح بالتأكيد إلا بتزامنه مع اللوائح التنفيذية المحفزة للاستثمار, ووجود المحاكم المتخصصة والسريعة في النظر والأحكام, والمتزامنة مع قوة التنفيذ, مبينا أن الكثير من الأسئلة والبحث عن إجابتها لن تعرف إلا بعد ثلاث أو أربع سنوات من تاريخ إصدار النظام ومع ذلك يوجد تفاؤل بخصوص نظام الرهن لأن سوق العقار السعودية مبنية على قواعد ثابتة وقوة اقتصادية حكومية وأن السوق السعودية تمثل إغراء لجميع الاستثمارات الأجنبية التي بدأت فعلا في الدخول إلى السوق السعودية.
المصدر
